Поговорим в этой статье об ошибках, которые допускают заказчики проектов офисной недвижимости с точки зрения внедрения систем автоматизации, что еще часто называют «умным домом». Мы расскажем о своем опыте реализации проектов самых современных офисов, а также рассмотрим наиболее востребованные решения по автоматике в офисных пространствах.
Сначала надо определиться, нужна ли заказчику вообще автоматизация в офисе? Можно ли обойтись без нее? Конечно, можно. Это так же, как если бы вы купили сейчас новый автомобиль, в котором не было бы автоматических стеклоподъемников, автоматического климат-контроля, датчика освещения и датчика дождя, и прочих электронных помощников. Конечно, надо согласиться, что такой автомобиль по-прежнему доставлял бы вас из точки А в точку Б, но отличие в качестве такой поездки было бы колоссальным. Суть в том, что современные люди уже успели привыкнуть к благам цивилизации и они не готовы от них отказываться - ни внутри автомобилей, ни внутри зданий.
Когда заказчику не выгодно инвестировать в «умный» офис? Если он строит не для себя, и если бюджет строительства крайне ограничен. Во всех остальных случаях заказчику это выгодно. Надо только правильно его проконсультировать до начала процесса строительства офиса, чтобы он смог четко сформулировать свои пожелания для составления технического задания. Так как автоматика управляет в офисе освещением, климатом, шторами и еще иногда аудио-видео техникой – закладывать ее в проект нужно вместе с архитектором и проектировщиками еще на этапе получения планировок офиса.
Предположим, что вы – владелец кого-то бизнеса. Перед вами стоит задача расширения имеющегося офисного пространства и вам потребуется переезд в новый офис. На какой срок вы будете планировать нахождение вашей фирмы в будущем офисе? Минимум 5 лет. Я могу сказать, что за это время вы точно вернете свои инвестиции в «умную» инженерную начинку офиса за счет энергосбережения, а все остальные преимущества, что дает автоматика, будут работать на благо ваших сотрудников и бизнеса целом все время эксплуатации объекта недвижимости.
Давайте разберемся, какие преимущества получает инвестор «умного» офиса?
Комфорт для сотрудников
В первую очередь, я имею в виду комфорт, связанный с освещенностью. Такие пожелания мы слышим от заказчиков чаще всего. Пока человек находится на рабочем месте, на его столе должно быть правильное освещение (минимум 500 Люкс), чтобы не портилось зрение. Данный критерий включает в себя целый набор требований к светильникам (минимальная освещенность, коэффициент пульсации, индекс цветопередачи CRI, UGR-фактор), но управляет освещением в офисе автоматика. Поэтому важно уделить внимание в проекте и ей.
Комфорт, связанный с системами отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, также очень важен. Рабочий день современного человека длится около 8 часов, 250 дней в году. Представьте, что все это время вам придется работать в душном помещении, где еще к тому же слишком жарко или слишком холодно. Какова будет ваша эффективность? Возвращаемся к примеру со сравнением автомобилей: система управления климатом в офисе позволяет автоматически поддерживать комфортные параметры воздуха в офисном пространстве аналогично работе климат-контроля в автомобиле.
Кроме перечисленного выше дополнительные преимущества по комфорту в офисе достигаются за счет автоматического управления шторами. Допустим, что в вашем офисе стеклянный фасад или окна выходят на солнечную сторону. В этом случае ваши сотрудники оценят, если шторы будут автоматически закрываться вслед за ходом солнца, позволяя сотрудникам работать без ослепления мониторов. Кстати, автоматические шторы позволяют значительно снижать нагрузку на кондиционеры, так как они отражают поступление солнечного тепла через окна.
Экономия электроэнергии – это то, что можно посчитать еще до начала строительства офиса и, таким образом, будет понятен срок окупаемости инвестиций в систему автоматизации за счет энергосбережения. С помощью датчиков присутствия и датчиков движения экономия на системе освещения в офисах составляет минимум 70% от годового потребления. Мы проводили несколько экспериментов на работающих офисах и данный результат был получен нами в реальных условиях. Кроме прямой экономии электроэнергии, выключение светодиодных светильников, когда в них нет необходимости, продлевает срок службы самих светодиодов, снижая эффект их старения.
Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха (HVAC) является самым дорогостоящим разделом среди всех инженерных систем при строительстве офиса. Обычно заказчики не экономят на климатических системах. Поэтому не разумно отбрасывать применение системы автоматизации, так как автоматика дает возможность использовать энергетические ресурсы для создания комфортной обстановки в офисе наиболее эффективным образом.
Наверняка многие из вас видели ситуацию в офисе, когда летом работает кондиционер и при этом открыто окно? Люди так делают, потому что им не хватает свежего воздуха. Кондиционеры просто пропускают через себя внутренний воздух, охлаждая или нагревая его. Приток свежего воздуха дает только система вентиляции. Открывая окно при работающем кондиционере, мы выбрасываем на улицу киловатты электроэнергии. Я думаю, что вы со мной согласитесь, что электроэнергия будет только дорожать в ближайшей перспективе. Автоматика может следить за тем, чтобы подобных ситуаций не возникало.
Кроме этого примера есть еще масса технических решений, которые позволяют с помощью автоматического регулирования работы климатических систем значительно снижать расходы по энергоносителям (автоматическое уменьшение нагрузки на отопление зимой в нерабочее время, ночное проветривание для жаркого времени года, избежание ситуация, когда система отопления борется против кондиционирования и др.). Уже давно было посчитано, что уменьшение температуры отопления на 1⁰C зимой дает годовую экономию в 6% по расходам.
Надежность работы всех инженерных систем офиса – это спокойный сон для владельца объекта недвижимости. Автоматика будет надежно следить за работой всего оборудования. Ни один, даже очень квалифицированный, специалист не сможет заменить автоматическую систему управления. Это значит, что будет меньше аварий и выходов оборудования из строя, а вы будете тратить меньше нервов и времени на устранение неполадок. И, конечно, вам не нужно будет содержать большой штат сотрудников службы эксплуатации (а это - зарплаты, налоги, расходы). За них эту работу сделает автоматическая система управления.
Гибкость и возможность модификации системы автоматизации офиса – очень важный момент, на который следует обращать внимание в таком быстро меняющемся мире, в какой мы живем с вами сегодня. Инновации проникают в нашу жизнь иногда быстрее, чем нам бы этого хотелось. Заказчики офисов, делая инвестиции в инженерную инфраструктуру на продолжительный период, хотят, чтобы их офисы максимально оперативно могли бы адаптироваться к новым изменениям в будущем. Тут можно посоветовать только одно: не ошибитесь с выбором технологии, на которой нужно делать ваш «умный» офис.
Все технологии автоматизации зданий в мире делятся на открытые и закрытые. Закрытые технологии – это разработки по автоматике какой-то одной фирмы, не позволяющие заменять или объединять оборудование с оборудованием от других производителей без специальных решений (шлюзов). В этом случае заказчик навсегда становится заложником фирмы-производителя системы автоматизации, а иногда еще и монтажной компании. Так себе перспектива, еще и за свои же деньги.
Всегда нужно выбирать только открытые технологии автоматизации. Самый прогрессивный на сегодня протокол автоматизации – это KNX (он существует более 35 лет). На данной технологии в мире работает более 500 компаний-производителей и более 130 тысяч сертифицированных инсталляторов. Выбор KNX для инвестора очевиден: вы не зависите от одного конкретного производителя оборудования (всегда можно заменить какой-то элемент системы без необходимости устанавливать все заново), в проектах можно комбинировать элементы автоматики от разных поставщиков (исходя из цены и дизайна) и заказчик также не зависит от какого-то конкретного системного интегратора. Так как технология автоматизации открытая, инвестор всегда может заменить исполнителя монтажных работ с минимальными потерями. Это же условие распространяется и на пост-гарантийные работы.
Возврат инвестиций – это главный аргумент, ради чего заказчики инвестируют в «умный» офис. За счет прямой экономии затрат в процессе эксплуатации, а также за счет избегания не нужных аварийных ситуаций, сокращаются суммарные расходы заказчика на управление и техническое обслуживание объекта недвижимости. В среднем по рынку срок окупаемости (ROI) внедрения системы автоматизации KNX составляет примерно 3-5 лет. После этого автоматика будет «зарабатывать» для инвестора.
Автоматика KNX дает дополнительные преимущества собственнику объекта недвижимости при его продаже или последующей аренде, благодаря повышению привлекательности и связанной с этим более высокой рыночной стоимости офиса. В целом автоматика продляет жизненный цикл здания, а значит, что это напрямую влияет на получение прибыли для собственника. Всякий раз, когда недвижимость перепродается или сдается в аренду, даже спустя много лет, у нее есть ценность для будущих заказчиков и их сотрудников.
Пришло время рассказать о нашем опыте и наиболее востребованных решениях по автоматизации офисов на примерах решений, использованных в офисах Сбера, Райффайзенбанка и других заказчиков. Автоматическое управление освещением – это самое востребованное желание заказчиков «умных» офисов. В своей работе мы используем KNX-оборудование от китайского производителя SATION, чьи цены выгодно выделяются на фоне остальных конкурентов, а качество продукции и 5-летняя гарантия дают нам возможность реализовывать проекты самых крутых офисов.
Получив от архитектора планировку будущего офиса, мы предлагаем решение по автоматизации освещения и расставляем датчики присутствия в зависимости от типа помещений и расстановки офисной мебели. За 17 лет работы на рынке автоматизации зданий у нас еще не было ситуаций, чтобы датчик терял человека и ему нужно было бы вставать с рабочего места и махать руками, чтобы освещение включилось снова. Если вы слышали про такие случаи – это значит, что тот заказчик выбрал неправильное оборудование или интегратора.
Далее, совместно с проектировщиками, мы выбираем зоны офиса, где требуется плавное управление освещением (диммирование с помощью технологии DALI), а где будет достаточно простого сценария управления ВКЛ/ВЫКЛ. И уже после этой фазы выбирается дизайн элементов управления «умным» офисом (выключатели, сенсорные панели, сценарии, управление офисом с телефона или планшета).
Вслед за полевым оборудованием мы помогаем проектировщикам подобрать оборудование для шкафа автоматики. Смотрим, как наиболее оптимальным образом проложить KNX-кабель (ничего надежнее кабеля для передачи сигналов в «умном» доме еще не придумали). Таким образом, на стадии предварительного проекта уже складывается спецификация системы автоматизации KNX и понятны инвестиции заказчика в «умный» офис.
После раздела проекта «Электроснабжение и Освещение» («ЭОМ») мы рассматриваем решение по управлению климатом. В офисных зданиях выбор по климатической технике не такой большой. Кондиционирование осуществляется: сплит-системой, VRF или по схеме “чиллер-фанкойл”. Отопление может быть водяным (с терморегуляторами на коллекторе или на отопительных приборах). Если система отопления еще «помнит Брежнева» (вертикальные стояки отопления и чугунные радиаторы), то ее лучше не автоматизировать (себе дороже будет).
Приточно-вытяжные установки обычно идут со своим комплектом автоматики. Но, так как мы контролируем параметры воздуха во всех помещениях офиса с помощью KNX, мы можем давать системе вентиляции обратную связь о реальной ситуации с параметрами воздуха в помещениях офиса (температура, влажность, качество воздуха VOC/CO2).
Например, датчики присутствия SATION KNX SS3003.0101 помимо фиксации даже мелких движений человека еще измеряют освещенность на рабочем месте и температуру воздуха. Это позволяет нам управлять в офисах Сбербанка не только освещением, но еще и регулировать работу фанкойлов. Данный подход дает намного большую точность в выставлении комфортных параметров микроклимата офиса, нежели использование традиционного проводного пульта управления фанкойла (от пульта можно отказаться и сэкономить на этом). На каждый фанкойл устанавливается KNX акутатор управления SATION AC0501.1004, помощью которого мы можем полностью контролировать работу климата в офисе.
Если не подключать кондиционирование к системе автоматизации KNX, может сложиться такая ситуация, что использовать настенные пульты управления фанкойлами будет просто невозможно. Это может произойти в силу разных причин: дизайн офиса не позволит или сотрудники будут постоянно хотеть регулировать климат по своему усмотрению. В этом случае монтажники обычно оставляют пульты подключенными и кладут их сверху самих фанкойлов. В данном случает измерения температуры воздуха пультом фанкойла будет неверным, так как под потолком скапливается «подушка» теплого воздуха, да и изменять параметры работы фанкойла можно будет только в ручном режиме со стремянки.
Если архитектор или проектировщик еще не сталкивался с KNX-автоматикой, нередко встречаешь в проектах ситуацию, когда при входе в офис (чаще в зоне рецепции) на стене располагается «пианино» из выключателей, чтобы выключать освещение всех зон офиса. С помощью автоматики KNX можно было бы использовать всего один выключатель, каждая клавиша которого умеет управлять освещением разных зон офиса, а также есть клавиша «Выключить все» - что бывает очень полезно, когда последний сотрудник покидает офис.
Управление освещением в санузлах офиса должно быть организовано только с помощью датчиков присутствия. Санузел – это место, где люди стараются как можно меньше прикасаться руками, к чему бы то ни было. Никто не будет выключать за собой освещение (это работа для датчиков присутствия KNX), но очень важно, чтобы человек, находящийся в туалете, вдруг не оказался в темноте. При выборе моделей датчиков присутствия SATION для санузлов, чаще всего мы используем микроволновые датчики с частотой 24 ГГц. Они компактные, входят в любой стандартный подрозетник и очень неплохо зарекомендовали себя в работе.
Например, скоро будет монтаж VIP-офиса Райффайзенбанка в Москве, где освещение в санузлах реализовано как «световой потолок». Делать в нем отверстие для монтажа датчика присутствия показалось нам не очень хорошей идеей, и мы предложили использовать модель микроволнового датчика SATION SS3012.0101, который монтируется за «световым потолком» и может определять присутствие человека через преграду (через 1-2 слоя гипсокартона датчик также работает).
Автоматическое управление шторами очень важно, если у вас здание имеет большую степень остекления и через окна в офисные помещения попадает естественного света (и тепла) намного больше, чем требуется. Мы также можем подключить управление шторами, жалюзи, маркизами к системе автоматизации KNX, и они будут работать автоматически, получая данные от сенсоров освещенности в датчиках присутствия, расставленных по помещениям офиса. Никому из ваших сотрудников не надо будет специально отвлекаться на то, чтобы поднять или опустить блэкауты. Так как все KNX-выключатели дают нам возможность программировать действие каждой из их клавиш, очень часто заказчики стараются объединить в одном выключателе управление освещением, контроль за климатом и шторами.
Лучше всего с этой задачей справляется маленькая сенсорная панель SATION с диагональю экрана 4” (артикул PT1101.0402), которая одновременно является и термостатом (измеряет температуру и влажность в офисе). С ее помощью можно управлять в офисе с одного места сразу всем: освещением, климатом и шторами – а на задний фон экрана можно загрузить свое изображение (например, с логотипом заказчика).
После того, как определена планировка помещений, мы вместе с архитекторами и проектировщиками закладываем решения по автоматизации офиса. На этой стадии проекта складывается спецификация по оборудованию и становится понятно, сколько будет стоить его монтаж и программирование. Единого подхода к стоимости программирования KNX на российском рынке не существует (это зависит обычно от аппетитов системных интеграторов). Мы в своей практике обещаем заказчику уложиться в вилке 25-30% от стоимости оборудования. Для реализации KNX-проектов в разных частях нашей страны мы привлекаем системных интеграторов, которые прошли обучение хотя бы на базовом сертифицирующем курсе KNX и имеют опыт работы. Пока что вышеупомянутый подход к ценообразованию на пусконаладочные работы всех устраивал – и заказчиков, и исполнителей.
Мы знаем цены всех участников рынка автоматизации России и специально установили самые доступные рекомендованные розничные цены на оборудование SATION. А прямые авиа-поставки из Китая и гарантия на оборудование 5 лет делают наши предложения особенно привлекательными. Так или иначе, мы выстраиваем свой бизнес таким образом, что всегда предоставляем заказчику полный цикл сопровождения его объекта: от стадии проектирования и до запуска в эксплуатацию.
Я рассказал вам о преимуществах технологии автоматизации зданий KNX. Допустим, что заказчику интересно применить систему автоматизации в своем офисе. Сколько будет стоить «умный» офис? Никогда не нужно рассматривать коммерческие предложения, которые рассчитаны, исходя из какой-то средней цена за квадратный метр. С автоматизацией такой подход не пройдет. Точную цену оборудования можно узнать только после этапа проектирования. А сразу после этого будет понятна стоимость монтажа и пуско-наладки, так как эти составляющие бюджета рассчитываются прямо пропорционально используемому на объекте оборудованию.
За свой большой опыт реализации проектов по автоматизации зданий мы видели много кейсов, как нужно делать «умные офисы» и также много ситуаций, которые никогда не следует повторять. Наш совет всем заказчикам: начинайте планировать применение системы автоматизации KNX в своем проекте на самой ранней стадии. А лучше всего – обратитесь к нам, мы подскажем вам наиболее подходящие решения для вашего офиса.
Андрей Алексеевич Головин
Генеральный директор
Представительство компании
Zhuhai Sation Technology Co. Ltd
